朱辛庄新区二期0028地块实拍图。强振阳/摄
北京昌平朱辛庄地块上演一场“火拼”大战。
梁学城/发自北京
春分过后，北京土地市场火热开工。
3月23日，昌平朱辛庄0028地块及昌平新城东区三期0001地块进行线下竞拍，2宗地块总收金33.995亿元，成交总面积6.38万平方米，总规划建筑面积14.5万平方米。
其中，昌平新城东区地块仅获得一次线上报价，最终首开股份以底价27亿元竞得，成交楼面价约2.5万元/平方米，销售指导价5.3万元/平方米。
朱辛庄地块则掀起了新一轮土地拍卖热潮。据统计，共有42家房企及联合体报名参与，线上经过30手报价，直接触发价格上限。今日下午竞拍现场，摇号大战中，除一众知名房企，亦有多家外来房企首次进京。最终上海大华以12.995亿元拿下昌平朱辛庄0028地块，溢价率15%，成交楼面价约3.55万元/平方米，住宅销售指导价6.2万元/平方米。
不难看出，自从启动“摇号”机制，开发商想在北京拿到好地，除了拼实力，多少还需要点好运气。此前，2月8日中建东孚首次进京，便从华润置地、保利发展等一众实力房企手中成功拿下朝阳小红门地块。爆火的太阳宫地块被没有报价的中建玖合摇中，小瓦窑地块同样被未出一手价的电建地产摇中。
众多房企集体进攻
今日竞拍的朱辛庄地块热度超前。根据3月22日流出的报名名单，42家房企中，央企和国企共计28家，民企身影也比以往增多，达到14家。包括中建系的中建壹品、中建信和、中建智地+未来科学城、中建玖合、中海北京、中建东孚，头部民企碧桂园、龙湖，知名央企华润置地、保利发展、中国金茂、华侨城、大悦城控股、电建地产，北京市区国企城建开发、城建兴华、天恒置业、北京建工、北京住总等，以及建发房产、厦门国贸、越秀地产等在此前北京土拍市场出现过的地方国企。
而新面孔的现身也是本次土地拍卖的看点。包括鸿丰置业、湖北天创、河北万浩、邯郸合金房地产、上海大华、海南恩祥、江苏海鸿、明芳地产等11家外来房企。
据了解，江苏海鸿前身为海门市保障房建设投资有限公司，主要做棚户区、危旧房等保障房开发项目，属江苏南通国有企业。同样，湖北天创为武汉市汉阳城建集团有限公司全资子公司，隶属武汉市汉阳区政府国有资产监督管理局。海南恩祥隶属北京恩祥集团，成立于1993年，2005年进入海南布局深耕。集团总部设在北京，先后建设了北京昌平人寿保险公司综合楼、北京恩祥综合楼、北京昌平移动通讯机房楼等工程。四川鸿丰置业是中国中铁集团有限公司的全资子公司，是中国中铁集团的重要战略文旅建设业务分支。明芳房地产、合金房地产以及万浩地产则均来自河北邯郸，它们均属民营企业。
就此次众多“生面孔”的参与，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，经历了市场多重冲击之下，稳健型城市更加成为众多房企布局的首选之地，另外，鉴于诸如建发房产等地方国企在北京取得的优异成绩，“生面孔”渐多或将成为北京日后土地拍卖的趋势。多样化企业的入局，也将向市场传递出房企对北京市场较为强烈的看好情绪，或将会在一定程度上带动北京房地产市场热度上升。但由于北京地价偏高、房企竞争大等，对房企的资金考验也较大。
关荣雪进一步表示，其中一些企业的主营业务虽然不是房地产开发，但得益于去年政府降低的房地产开发资质的准入门槛，获得入场券；另一方面该地块竞价程序简单，低总价、无需竞现房、区域平均去化周期较短，给很多想要跻身北京的房企提供了一个较低的门槛。如果最后万幸摇中了，即便自身没有在京开发经验，后期也可以引入代建或者合作开发。
拍地现场同样一片火热，42家房企及联合体同时参与现场摇号，中签率仅2.38%，中建壹品一马当先，率先上前进行选取号码球，不过最终还是上海大华运气最佳，成功拿下该地块。
据了解，上海大华成立于1992年，是国内较早一批拥有房地产开发国家一级资质的企业，于2002年5月开始全国化布局，此次为首次进京。
朱辛庄热度超前
在北京2022年第五批次集中供地中，昌平朱辛庄信息园二期地块共吸引14家房企及联合体参与竞争，从竞地价到竞“现房销售面积”、再转为摇号方式确定竞得人，最终越秀以33.12亿元+4.5万平方米现房销售面积拿下该地块，成交楼面价约为3.7万元/平方米，溢价率15%。
据悉，此次北京推出的朱辛庄0028地块比信息园二期地块更为优质，距离地铁较近，附近有万达广场等商业。此前就吸引了众多房企的目光，因此，该地块并没有经过预申请就直接入市。
合富研究院高级分析师李兴旺分析称，从开发商的疯狂程度就能看出来地块的稀缺性，无论是限竞房时代，还是集中供地之后，昌平南都是北京楼市的热点板块。朱辛庄0028地块，更是昌平南位置配套条件、未来发展潜力，最优越的一宗。地块位置在朱辛庄地铁站的西南方向，步行距离大约800米，可以算得上是“地铁盘”。而朱辛庄地铁站本身，又是昌平线和八号线两条轨道的交汇站，随着未来15号线接入，形成三轨交会，这在北京北部地区十分罕见。
“朱辛庄作为海淀码农的主要聚集地之一，近几年支撑起来的新房购买力十分可观。建发珺和府、建发文源府、北清橡树湾、宸悦国际等新盘从一众北部新盘中脱颖而出，地段便是促成昌平南热销的重要因素。”李兴旺进一步说道。
报名该地块的某国企北京公司营销总亦直言，朱辛庄地块目标客户辐射海淀北部区域，在海淀万亿产业和人才支持下，区域内产品的支撑度无需多虑。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，朱辛庄地块在近五年所有成交住宅用地中属于总价较低的地块，对于企业来说，筹措资金压力较小。折合楼面价3.5万元/平方米与销售指导价6.2万元/平方米之间超3万元/平方米的房价地缝差也使得开发商具备较大操盘空间。
“从价格上来看，该地块优势更加突出，周边新房有限竞房龙湖云璟，限价5.75万元/平方米，已基本售罄，领秀慧谷C区二手次新房成交参考均价7万元/平方米，其余在售二手住宅项目距离地块较远，且以老旧小区及少量别墅项目为主，对地块未来入市不会形成较大的客户分流。再加上板块南邻回龙观片区，存在较多外溢置换需求。从操盘节点来看，未来可能会产生直接竞争的便是越秀星樾，不过地块超四成需要现房销售，竞争规模较小。”
“况且地块本身体量并不大，最终可能会有四五百套房源，按照目前昌平南的市场表现，可能会有开盘即清盘的节奏，这也是众多房企房企积极参与的原因所在。”关荣雪说道。
对于昌平新城东区地块，中指研究院高级分析师张晓飞分析认为，该地块位于昌平南邵镇，属于待开发待规划的阶段，板块内缺少产业带动，周边配套较为稀缺，叠加保障性住房项目较多，商品住宅的去化优势不甚明显，因此这宗地相对冷清。
